Ayıplı Taşınmazın Satılması

Güncelleme tarihi: 26 Eki 2021

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun, ayıptan sorumluluğun şartları ve sonuçlarıyla ilgili hükümlerinden bazıları, taşınmazlar açısından özellik arz eden durumlar ortaya çıkarır.


Taşınmazlarda hangi tür eksikliklerin veya bozuklukların tüketicinin korunması çerçevesinde ayıp sayılabileceği, ayıbın var olması gereken ânın tespiti, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde belirlenir.


Öncelikle, tüketicinin korunması hakkındaki uygulama alanına girebilmesi için, taşınmazın, konut veya tatil amaçlı olması gerekir.

Taşınmaza ilişkin bir sözleşmenin tüketici hukuku uygulama alanına girebilmesinin ikinci şartı, söz konusu sözleşmenin satıcının meslekî veya ticarî faaliyeti kapsamına girmesinin zorunlu olmasıdır. Yani bir taşınmazı konut olarak satan kimse, bunu bir ticari faaliyet olarak örneğin bir inşaat şirketi olarak ya da müteahhit olarak yerine getirmelidir.


Kısacası, taşınmaz satış sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz eser meydana getirilmesini konu olan eser sözleşmeleri, devre mülk ve devre tatil sözleşmeleri ile taşınmaz kirası sözleşmeleri, tüketici hukuku uygulanacağı sözleşmeler olarak görülebilir.

Bir şeyin “ayıplı” olabilmesi için, sözleşmede kararlaştırılan, satıcı veya bir başkası tarafından reklâm ya da broşür gibi bir şekilde belirtilen veya tüketicinin makul olarak var olmasını beklediği özelliklerinin, o şeyde bulunmaması gerekir.

Taşınmazlarda, tüketici uyuşmazlıklarına konu olabilecek ayıplara örnekleri şöyle verebiliriz;

Taşınmazın yüzölçümünün sözleşmenin gerektirdiğinden daha küçük olması,

Bağımsız bölümde kullanılan malzeme veya tesisatın bozuk, eksik ya da sözleşmenin gerektirdiğinden düşük kalitede olması,

Bağımsız bölümün önünün projeye aykırı olarak havalandırma veya baca yapılması nedeniyle kapanması,

Sitenin genel çevre duvarlarının olmaması, güvenlik sisteminin olmaması, peyzaj işlerinin yapılmamış olması, çevresinde taahhüt edilen sayıda ağaç bulunmaması, havuzların vaat edilen standartta olmaması,

Sosyal veya sportif tesislerin hiç bulunmaması, gereğinden küçük olması.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 8.1’e göre, taşınmazdaki ayıp, taşınmazın teslim edildiği anda mevcut olmalıdır.

Diğer taraftan Kanun, malın tesliminden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan ayıplar için, “ayıp karinesi” düzenlemiştir; “Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğu kabul edilir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir.” (TKHK 10.1). Taşınmazın tesliminden sonra 6 ay içinde ortaya çıkan veya fark edilen ayıpların, taşınmazın teslimi tarihinde varolduğu kabul edilir.


Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 11.1’e göre, sözleşme konusu taşınmazın ayıplı olması halinde tüketici,

“sözleşmeden dönme”,

“bedel indirimi”,

“ücretsiz onarım” ve

“ayıpsız misliyle değiştirilmesini isteme” seçimlik haklarından birini kullanabilir.


Ayrıca, tüketici, bu seçimlik haklardan biri ile birlikte, Türk Borçlar Kanunu gereği tazminat da talep edebilir.


Ücretsiz onarım isteme hakkı; konutun içinde, binada veya ortak yerlerde kullanılan malzeme veya tesisatın bozuk, eksik ya da düşük kalitede olması gibi giderilebilir ayıplar bakımından söz konusu olabilir. Giderilmesi mümkün olmayan ayıplarda bu hakkın kullanılması mümkün olmaz. Bu tür durumlarda tüketici, sözleşmeden dönme veya bedel indirimi haklarını kullanabilir.


Ayıpsız misliyle değiştirme hakkı ise olsa olsa birbirinin benzeri olarak yapılan toplu yapılarda mümkündür.


Taşınmazlarda ayıptan sorumluluk, sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmemişse, beş yıllık bir zamanaşımı süresine bağlanmıştır.

Son olarak şunu da belirtelim; 2020 yılında yapılan değişiklikle tüketici hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre dava açılmadan önce zorunlu olarak arabulucuya başvurulması gerekir. Arabulucuya başvurmadan açılan davalar, dava şartı yokluğundan reddolunmaktadır.


Dilerim, yararlı olmuştur…


Av. Aslıhan GÜRBÜZ SEVİM

Ekim 2021


#taşınmaz #taşınmazhukuku #ayıplımal #ayıp #ayıplıtaşınmaz #tüketicihukuku #tazminat #seçimlikhak #bedelindirimi


Yararlanılan Kaynaklar

Ş. Barış Özçelik, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Taşınmazlarda Ayıptan Sorumluluk, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2015

Ahmet Fevzi Kibar, Yargıtay HGK’NIN E: 2018/929, K: 2019/515 Sayılı Taşınmaz Mal Satışına İlişkin Kararının Ayıplı İfa - Eksik İfa Özelinde Değerlendirilmesi, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 2021

Av. Taha Hüseyin Çebi, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Eksik İş ve Ayıplı İfa Kavramları ile Alıcının Ayıplı İfa Kapsamında Talepleri (Yargıtay Kararları Işığında İnceleme)


©️Bu sitedeki yazılar, site ve yazar adı belirtilmeden kullanılamaz.

37 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör