Bir taşınmaz mal satın alındığında, bazen içinde oturan taşınmazı size satan kişidir. Bu durum ise taşınmazın tahliyesinde uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Satın aldığınız taşınmazda oturan kişi zaten bir kira sözleşmesi ile taşınmazda oturuyorsa, satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde gönderilecek ihtarname ile 6 ayın sonunda tahliyesini istemek mümkündür. Bunu daha önce “Kiralanan Taşınmazın Satılması” yazımızda ayrıntıları ile anlatmıştık. Peki, taşınmazı kullanan kişi herhangi bir sözleşme olmadan ya da sözleşme sona erdiği halde taşınmazı işgale devam ediyorsa ne yapılabilir?
Elbette haksız işgalden dolayı, Türk Medeni Kanunu hükümleri kapsamında, müdahalenin önlenmesi talepli dava açmak mümkündür. Ancak, bu yazıda, idari yoldan haksız işgalin sonlandırılarak, tahliye istenmesi usulünden bahsetmek istiyorum.
3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun gereğince, gerçek veya tüzel kişilerin zilyet bulunduğu taşınmaz mallarla kamu idareleri, kamu kurumları ve kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan veya Devlete ait veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerlere veya menfaati umuma ait olan taşınmaz mallara yapılan tecavüz veya müdahalelerin, idari makamlar tarafından önlenmesi suretiyle tasarrufa ilişkin güvenliği ve kamu düzenini sağlanması amaçlanmaktadır.
Gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmaz mallar ile kamu kurum kuruluşlarına ait taşınmaz mallar idari koruma kapsamındadır. Aranan temel nitelik, gerçek kişilerin ve tüzel kişilerin bu taşınmazların zilyedi olmalarıdır. Zilyetlik; bir eşya üzerinde fiilî hâkimiyetin iradi ve yasal olarak ele geçirilmesidir.
Devlete ait tüm taşınmaz mallar genel olarak, devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Ancak bazen, kiralanan bir alanın sözleşme bittiği halde tahliye edilmemesi (örneğin çay ocağı olarak tahsis edilen yerin ya da bir kuruma hizmet vermek üzere tahsis edilen yerin ya da kapıcı dairesinin boşaltılmaması) gibi durumlarda ve daha ziyade devletin belirli bir kamu hizmetinin görülmesine tahsis edilmiş İdare Hukuku ilkeleri çerçevesinde tasarruf ettiği ve özel mülkiyet dışında denetim, koruma ve gözetleme yetkisi içeren bir “kamu mülkiyetine” sahip olduğu taşınmazlar anılan Kanun ile koruma altına alınmıştır.
Zilyetliğe tecavüz; taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek, taşınmaz üzerindeki hakimiyete engel olmak olarak açıklanabilir.
Müdahale etmek ise; hakka dayanması önemli olmaksızın, kişinin taşınmaz mal üzerindeki zilyetliğini kısmen ya da tamamen engellemek şeklinde tanımlanabilir.
Bu kapsamda, 3091 sayılı Kanunun Uygulanma Yönetmeliğinde örnek niteliğinde sayılmış tecavüz ve müdahaleler şöyledir; bahçe, tarla ve arsa gibi arazi üzerinden devamlı olarak gelip geçmek suretiyle, taşınmazdan istifadeye engel olmak, ekim, dikim yapmak, bir hak iddia ederek tarla veya bahçelerdeki mahsulü biçmek, toplamak, başkasının taşınmaz malına taş, toprak, ağaç, gübre ve benzeri şeyleri bırakmak, sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlarından, suyollarından, su borularından ve arklarından yararlanmayı engellemek, bina yapmak.
Bir taşınmazı, sahibinin izin ve rızası olmayarak işgal etme, taşınmazın maliki veya onun yerine bu konuda işlem yapmaya yetkili vekil veya mümessil gibi kimselerle hukuki bir bağlantı kurmadan (örneğin kira sözleşmesi olmaksızın) rıza dışı, henüz boşaltılmamış veya herhangi bir suretle boşalan çatılı bir yapıya, eylemli bir durum yaratarak kendiliğinden girme durumudur.
Bir taşınmazdaki fiilen elde bulundurma yetkisinin ihlal edildiğini düşünen gerçek ve tüzel kişi, bu hakkının ihlal edildiğini öğrendiği tarihten itibaren 60 gün içerisinde; taşınmaz, merkez ilçe sınırları içinde ise valiliğe, diğer ilçe sınırları içinde ise kaymakamlığa yazılı olarak başvurmak zorundadır. Müdahale ve tecavüzün gerçekleştiği tarihten itibaren 1 yıl geçmiş ise artık bu yola başvurulamaz.
Kamu malları bakımından, herhangi bir süre söz konusu değildir. Her zaman müdahalenin önlenmesi istenebilir, hatta valilik bu durumu öğrenmişse, kendiliğinden harekete geçebilir, başvuru şartı aranmaz.
Yazılı başvurunun alınması üzerine, konu hakkında soruşturma yapmak üzere bir memur atanır, yerinde tanıklar bulunarak soruşturma yapılır. Bu soruşturmanın süresi 15 gün olarak belirlenmiştir. Bu süre içerisinde taşınmazın tahliyesi talebi hakkında olumlu ya da olumsuz karar verilerek, taraflara bildirilir. Eğer tahliye kararı verilmişse, görevlendirilen infaz memuru ile 5 gün içerisinde kararın yerine getirilmesi sağlanır.
Taşınmazın tahliyesi sırasında içerisinde, taşınmazı haksız olarak işgal eden kişiye ait özel eşyaların bulunması, bu kişinin tahliyenin bildirilmesine rağmen orada bulunmaması sebebiyle eşyaların teslim edilememesi ya da teslim edilecek kişinin bulunamaması hallerinde, eşyanın bulunduğu mahalde ise 5 ve değilse 30 içinde eşyayı teslim alması, aksi halde eşyanın açık artırma yolu ile satılacağı bildirilir. Verilen süre içinde teslim alınmayan eşya; görevlendirilen en az bir memur veya gerekirse bilirkişiler tarafından yapılacak bedel takdiri ve ilanı takiben açık artırma yolu ile satılarak muhafaza ve satışla ilgili bütün giderler karşılanır. Artan para, eşyaların sahibinin hesabına Ziraat Bankasına yatırılır ve durum kendisine tebliğ edilir. Bozulması ihtimali bulunan eşya, tebligat aranmaksızın, miktar tespiti ve bedel takdiri yapıldıktan sonra satılır.
Verilen bu karar kesin idari işlem niteliğinde olmakla birlikte, karara karşı yargı yoluna başvurmak mümkündür.
Faydalı olması dileğiyle…
Av.Aslıhan Gürbüz Sevim
Şubat 2022
Yararlanılan Kaynaklar
© Bu sitedeki yazılar, yazar adı ve site adı belirtilmeden kullanılamaz.